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农村房屋买卖合法吗?法律服务网
  作者: 中国政法大学   时间: 2019-06-11 15:32   来源: 法大新闻网   点击:9499  

【前言】

现在有些朋友因为种种原因,不愿意在城市购房,反而对农村的房屋颇感兴趣,那么如果想在农村购房,可行吗?又是否合法呢?

【农村房屋能否买卖?】

对于农村房屋买卖合同,至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖,也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章,在认定买卖行为是否有效上,法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此,农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件:

(一)如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;

(二)受让人没有其他房产;

(三)该转让房屋建造合法,是经过批准建造的,并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;

(四)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。

除此之外的其他情况,农村房屋原则上是不可以买卖的,比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员,是不允许购买农村房屋的。

【有什么与农村房屋买卖的法律条文条例?】

1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效的基本原则。

理由(1),房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属以其他形式非法转让土地的违法行为之一。

理由(2),宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

理由(3),目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。

理由(4),认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

现实中,该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄画家村案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案,经过2007年的一审二审,北京市二中院依据农村居民不得出售宅基地给城市居民的有关规定,判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房,马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家信赖利益损失为主要理由支持败诉方反诉。在另两起案件中经过法庭调解,村民与两位艺术家最终达成以下协议:

  • 【焦点问题】

    同命不同价一直是社会热议的话题,根据现行人身损害赔偿的法律在计算死亡赔偿金或者残疾赔偿金时,需要区别按城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准;在计算被扶养人生活费时,需要区别按城镇居民人均消费性支出和农村居民人均年生活消费支出标准计算。

    对同命不同价的关注和争议,带来了一些进步,司法实践中逐步摒弃了最初的单纯以户口来确定是以农村标准还是城镇标准的做法。现在的虽然还是有农村标准和城镇标准的区别,但已不单纯按户口来区分,符合一定条件的农村户口的受害者,一样可以按城镇标准计算赔偿金。

    【法律依据】

    那么,农村户口的受害者,需要什么条件才可以按城镇标准计算赔偿金呢?或者说法律依据在哪里?

    2006年5月20日最高人民法院民事审判第一庭于给云南省高级人民法院的函《经常居住在城镇的农村居民因交通事故伤亡如何计算赔偿费用的复函》认为:人身损害赔偿案件中,残疾赔偿金、死亡赔偿金和被扶养人生活费的计算,应当根据案件的实际情况,结合受害人住所地、经常居住地等因素,确定适用城镇居民人均可支配收入(人均消费性支出)或者农村居民人均纯收入(人均年生活消费支出)的标准。本案中,受害人唐顺亮虽然农村户口,但在城市经商、居住,其经常居住地和主要收入来源地均为城市,有关损害赔偿费用应当根据当地城镇居民的相关标准计算。

    根据以上最高法的复函如果受害人是农村户口,要按城镇标准主张赔偿的,需要同时满足两个条件:一是经常居住地为城镇,二是收入来源地为城市。

    所以,作为农村户口的被害者一方,要主张按城镇标准计算赔偿金,就应当围绕这两个条件举证。

    【法律建议】

    一、关于经常居住地的举证

    我们先来看什么是法律上的经常居住地?我国《民法通则》第十五条规定:公民以他的户籍所在地的居住地为住所,经常居住地与住所不一致的,经常居住地视为住所。最高法《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第9条规定:公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方,为经常居住地。但住医院治病的除外。最高法关于民事诉讼的司法解释亦作了类似规定。

    根据上述法律规定,所谓经常居住地,就是指离开户籍所在地最后连续居住一年以上的地方。

    要证明这个事实,可以从以下方面收集证据:

    1、最直接的证明就是居住地公安机关出具的暂住证、居住证明,或者辖区派出所出具的相关证明;

    2、所在的居委会、街道委员会或者城中村的村民委员会等出具的连续居住满一年的证明。

    3、在我们代理的案件中被法院支持过的这方面证据还有:所打工的单位出具被害者住在单位提供的宿舍的证明;在当地边续缴纳社会保险证明;租房协议及工友、同事出庭作证的证言;房东出庭作证证明连续租房居住一年以上;在城镇的建设项目施工单位出具在工地工棚居住的证明等等。

    二、关于收入来源于城市的举证

    收入来源于城镇的证明,在实践中一般证明不是靠在家乡务农获得收入即可,可以从以下方面收集证据:

    1、有工作的,最直接的证明材料就是劳动合同、工资条或者银行代发工资的流水证明,缴纳社保凭证明等;

    2、经商的可以提供工商登记证书以及缴税的凭证,我们也有代理过在农贸市场从事肉贩生意的,由所在市场开具证明以及每个月的向市场缴纳管理费的凭证法院也支持过;

    3、有些个体承揽者,也是没有门面也没有工商登记的,比如个体运输司机、个体装修工人等等,可以提供雇主的一些证明,或者从事承揽业务的合同、协议等。

    4、如果是未成年人或者已达到退休年龄的农村户口的受害者,如果能够证明连续超过一年在城镇跟父母或者子女生活的,即使没有收入来源,一般法院也会支持按城镇标准计算,特别是从小跟父母在城市生活、就学的未成年人。#p#分页标题#e#

    这些证明材料有些证明力强,比如公安机关出具的居住证明,劳动合同及银行代发工资流水、社保凭证等,这些证明往往有一份就足以证明相应的事实;而有些证据的证明力相对会弱些,这时就需要多收集证据,使多个证据指向同一个事实,形成完整的证据链,才能完成举证。这就需要我们平时多了解相关法律的规定,并注意有意识的收集、保留好相关证据,以便理好地保护自己的合法权利。

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