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房地产并购法律尽职调查相关案例
  作者: 中国政法大学   时间: 2019-05-05 20:49   来源: 法大新闻网   点击:9499  

【前言】

笔者将房地产并购过程中涉及在建工程的常见法律风险点,选取了些有特点的案例,例举分析阐述如下。

【规划面积调整问题】

某项目在建过程中变更过一次施工单位,工程规划许可证及施工许可证均需重新核发。xx国土资源和规划局向转让方(建设方)重新核发了包括目标地块在内的xx(H、J区)项目的《建设工程规划许可证》,规划建筑面积为72000㎡。xx(H、J区)项目中有部分已建设开发完成,具体包括(1)xx三期(H、J区洋房及别墅)一标,建筑面积14774㎡;(2)xx三期(H、J区洋房及别墅)二标,建筑面积12643㎡;(3)xx三期(幼儿园、H区、J区洋房及别墅),建筑面积6698.1㎡。总计34115.1㎡已建设完成,剩余规划建筑面积指标37884.9㎡。对此提示,转让方招标及合同约定目标地块建筑面积40747.27㎡,相比原规划建筑面积37884.9㎡,多出2862.37㎡。对此,转让方根据律师要求在补充尽调资料中提供了xx城乡建设局建管办对xxx(H、J区)项目增加的2862.37㎡,下发《区城建局建管口一费制收费认定表》。对于该增加的建筑面积,将导致与原建设工程规划建筑面积不符,如不办理规划变更,可能影响项目竣工后的规划验收及后续竣工验收备案。

【交易对价评估依据与工程规划不符】

收购方与转让方就目标项目签署的《关于XXX项目转让框架协议》中,由转让方加盖公章披露的附件1土地信息中,8号地块上对应建筑群为C4-C7四栋建筑物。目前,C4-C7工程规划许可证尚未办理。结合规划总图,并通过走访现场,得知C7建筑规划所在位置上存有村民民房,尚未完成征收,为待补征的非建设用地。之后,律师就该问题进行了访谈,转让方答复确认,C7规划所在位置地块尚未补征,对应土地证尚未取得,其并不在8号地块红线范围内,需要更正,补征工作完成并取得相应土地使用权证后,拟纳入资产转让范围。对此提示,在拟资产转让的8号地块的工程规划许可尚未确定情况下,收购方可对照规划总图判断,若C7建筑不在8号地块红线范围,则与交易对价评估依据的规划建筑面积不符,需重新评估交易对价。

【签证索赔材料存在问题】

看签证索赔资料发现潜在风险签证索赔通常是在项目施工合同履约过程中发生,尽调关注这部分资料不仅仅与目标项目最终结算金额相关,还可能发现项目在建过程中的潜在风险。

某在建工程项目转让方提供的签证索赔金额统计中,律师发现其中某项科目列明为保地费用,期间通过与转让方的项目商务经理访谈获悉,该项目因土地闲置及延期建设问题,曾被当地国土部门下发文件通知拟收回目标地块,转让方当时因资金问题,与现在的施工承包方协商要求其先行垫资对地块施工,达到三通一平的进场开工标准,此项垫资施工的费用被列明为保地费用。对此提示,律师与项目管理人员访谈获悉,政府部门下发的该通知并未收回,目标地块可能存在被当地国土部门收回或追究土地闲置、延期建设的违约责任的风险。

【与施工方纠纷导致的停工问题】

某在建工程并购项目转让方就目标地块已选择A单位作为施工总包单位进行施工,律师进行现场走访,发现地块已完成部分桩基工程,目前处于停工状态。律师对转让方访谈后获悉,目前转让方就A公司已完工程产值尚未进行审定确认,且因工程款支付问题与施工方发生诉讼纠纷。对此提示,(1)若收购方拟重新选择施工总包单位进行施工,则涉及需要与A公司解除已签订的施工合同,地块现场材料及机械设备等需要清理,且需重新招标选定施工单位并办理新的施工许可证。考虑到A公司与转让方存在诉讼纠纷,不排除现场清理及重新选定施工单位过程里A公司不予配合,与其发生争议纠纷的可能性。(2)若收购方仍然选定A公司对地块进行施工,则需提示收购方注意的是,(i)考虑到目前地块已经停工,根据《建筑工程施工许可管理办法》规定, 建筑工程恢复施工时,应当向发证机关报告,中止施工满一年的工程恢复施工前,建设单位应当报发证机关核验施工许可证。(ii)关于A公司已完工程产值,转让方尚未进行审定核实,收购方介入开发后面临成本分摊问题。

  • 【前言】

    山寨家电厂商主要都是采取一种傍名牌的方式进行生产和销售,有些产品并没有注册任何商标就直接仿冒,也有些产品是注册了和品牌家电近似的商标,打法律的擦边球。

    【现状】

    日前就有消费者向媒体投诉,新购买了一台两千元的松下空调,到货后发现品牌并非Panasonic而是pamosautc。而小夭鹅洗衣机、美白勺电风扇、Joyong豆浆机、Hoier电压力锅这样的山寨家电品牌,普通消费者来说不仔细甄别很容易误认为正规品牌。

    对于山寨家电厂商来说,由于不涉及技术、标准、专利、品牌等成本,尽管盈利能力远不及品牌家电,但是成本低增大了盈利空间。目前,这些山寨家电品牌主要在电商平台、电子卖场和建材市场中等渠道销售。有业内人士透露,按目前中国家电市场的万亿级规模保守估计,山寨家电的市值或许远不止百亿元。

    有些山寨还钻法律空子,以为注册商标就万事大吉来了。对此法律人士表示,有很多部分山寨家电商标可能是审查不严格或者原有商标权人未提出异议等原因注册成功的,但是这并不代表山寨厂商便可以有恃无恐。如果涉嫌侵权,之前商标权人同样可以通过法律手段无效它的商标。

    对于仿名牌问题,市场监管总局日前也发布通知,表示要实施全链条打击,将包括傍名牌在内的制售假冒伪劣商品、商标侵权、相关虚假宣传和违法广告等违法行为,列为重点打击目标。

    除了钻法律的漏洞之外,电商平台监管不严格也是其中之一。这些年来,很多假冒伪劣家电商品会在批发之后,于三四线城市,以及县镇乡村出售。

    日前,创维就对某电商平台出现大量假冒创维品牌电视产品的问题发布声明,要求即日起停止所有假冒创维电视产品的展示及销售活动,并保留追究及相关侵权方的全部法律责任的权利。业内人士表示,由于相关法律不健全,家电品牌想要成功维权并不容易。

    【法律分析】

    人们应把商业山寨和娱乐山寨区别对待,模仿是有底线的,这个底线就是法律。

    以山寨家电为例,在未经许可的情况下,模仿其他品牌家电的外观,有可能构成对外观设计专利的侵犯;使用与知名品牌相同或近似的商标,则可能构成侵犯商标权;将他人的歌曲内置为家电启动音效、音乐,则可能侵犯词曲作者、演唱者和录音制作者的权利;而使用盗版的系统软件、界面图标等,则侵犯了这些软件著作权人的权利。

    我国《反不正当竞争法》规定,经营者不得采用不正当手段从事市场交易,损害竞争对手,其中包括擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢。使用与知名商品近似的名称、包装、装潢,造成和他人的知名商品相混淆,使购买者误认为是该知名商品,就是不正当竞争。

    同时,我国电商领域首部综合性法律《电子商务法》(下称电商法)正式获得通过,2019年1月起实施。其中明确规定:电子商务经营者应当全面、真实、准确、及时地披露商品或者服务信息,保障消费者的知情权和选择权;电子商务平台经营者知道或者应当知道平台内经营者侵犯知识产权的,应当采取删除、屏蔽、断开链接、终止交易和服务等必要措施,未采取必要措施的,与侵权人承担连带责任。这代表着山寨厂商在电商上群魔乱舞的时代也即将结束。

    山寨版的制造者应当认识到简单的模仿不是出路,如果通过模仿使自己的创新达到一定程度,也可以通过申请专利来保护自己的知识产权。如果山寨产品有了自己的专利和知识产权,那就不是违法行为,但是,只是一味的模仿,那就可能要承担严重的法律后果。

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